Hiện nay, thị trường bất động sản đang trở nên sôi động hơn bao giờ hết. Các thủ tục và quy trình mua bán, sang tên, tách nhà đất chưa có sổ đỏ là vẫn đề được nhiều nhà đâu tư quan tâm. Vậy cần lưu ý gì khi thực hiện việc mua bán, sang tên nhà đất chưa có sổ đỏ?
Sở hữu một mảnh đất là bước đầu tiên cần thực hiện trước khi sở hữu một chốn an cư lạc nghiệp. Tuy nhiên với nhà đất chưa có sổ đỏ, nhà đầu tư có thể gặp các rủi ro trong quá trình chuyển giao.
Những rủi ro khi mua đất chưa có sổ đỏ
Sổ đỏ là minh chứng quan trọng cho quyền sử dụng mảnh đất của các cá nhân, pháp nhân. Tài sản này được nhà nước và pháp luật bảo vệ. Do đó khi thực hiện thủ tục mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ, bạn có thể gặp các rủi ro:
Bộ luật dân sự quy định những tài sản phải đăng ký như quyền sử dụng đất, sở hữu nhà cửa, tài sản trên đất, ô tô, xe máy…việc chuyển giao bắt buộc hai bên phải lập thành văn bản. Hợp đồng mua bán nhà đất này phải được sự chứng giám, chứng thực của cơ quan pháp luật (công chứng). Bên mua có trách nhiệm đăng ký quyền sở hữu tài sản được chuyển giao với cơ quan chuyên ngành để thực hiện các thủ tục sang tên sổ đỏ.
Đồng thời, điều 40 luật Công chứng quy định các văn phòng công chứng chỉ được quyền chứng thực hợp đồng chuyển nhượng sổ đỏ khi đã được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu với tài sản này. Vì vậy, các hoạt động mua bán đối với nhà đất chưa có sổ đỏ chỉ có thể là các mẫu hợp đồng mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ, chưa được cơ quan pháp luật chứng nhận giá trị pháp lý.
Do đó trong các trường hợp xảy ra tranh chấp, việc mua bán thông qua giấy tờ viết tay sẽ bị vô hiệu hóa, không có giá trị pháp lý. Bên cạnh đó, nhà đất không có sổ đỏ sẽ gây khó khăn trong quá trình xác minh nguồn gốc tài sản. Nếu mua, nhà đầu tư có thể gặp tranh chấp, kiện tụng pháp lý bất cứ lúc nào.
Mua nhà đất chưa có sổ đỏ là việc đầu tư mạo hiểm. Nếu bạn vẫn quyết định mua nhà đất chưa có sổ đỏ, chung sổ đỏ để hạn chế rủi ro thấp nhất, bạn cần chú ý đến các quy trình mua bán nhà đất chưa sổ đỏ.
Quy trình mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ
Tìm hiểu thông tin, xác minh các vấn đề liên quan đến mảnh đất xem có phải đất thổ cư hợp pháp hay không, đất có thuộc diện thu hồi, lần chiếm trái phép không? Mảnh đất có nằm trong quy hoạch dự án? Đất có đang bị ngân hàng đấu giá thu hồi công nợ hay không? Đất có nằm trong khu vực tranh chấp với các chủ sở hữu khác không? Ngoài ra, bạn cần tìm hiểu về không gian sống xung quanh như đất có gần sông hồ, đình chùa, từ đường, nghĩa trang…và các vấn đề tâm linh khác. Nếu đất nằm trong các diện này thì việc mua bán, tách thửa hay sang tên sổ đỏ khi mua bán có độ rủi ro cao. Bạn nên cân nhắc trước khi mua
Bên cạnh đó, bạn cần xác minh nhân thân của bên bán. Nếu bên bán đã kết hôn, thì thủ tục mua bán đất chưa có sổ đỏ phải có sự tham gia của cả hai vợ chồng. Nếu bên bán chưa kết hôn cần kiểm tra nhân thân qua gia đình, chính quyền địa phương.
Yêu cầu bên bán chứng minh nguồn gốc mảnh đất, giao các bản chính các văn bản giấy tờ liên quan đến nguồn gốc nhà đất cho bên mua.
Quá trình chuyển nhượng nên mời hàng xóm hai bên xác nhận. Bên mua có thể yêu cầu người làm chứng và bên bán điểm chỉ vào hợp đồng mua bán đất không có sổ đỏ. Hợp đồng được lập thành 04 bản, mỗi bên giữ 01 bản.
Quy trình chuyển nhượng nhà đất chưa có sổ đỏ
Khoản 2, điều 101, luật Đất đai quy định: “Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.”
Bước 1: nộp hồ sơ tại bộ phận một cửa tại địa phương hoặc văn phòng đăng ký, quản lý đất đai nơi có đất.
Bước 2: UBND xã/phường nơi có đất tiếp nhận hồ sơ của công dân xin cấp sổ đỏ. Các công việc cần thực hiện
Đối chiếu giữa đơn đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với hồ sơ quản lý đất đai, quy hoạch công trình của địa phương để kiểm tra, xác minh nguồn gốc mảnh đất.
Xác nhận các nội dung theo quy định của nhà nước. Xác nhận và đề nghị ghi nợ tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ đối với các trường hợp có đơn đề nghị được ghi nợ.
Trích lục bản đồ mảnh đất không quá 10 ngày làm việc. Thời gian này không được tính vào thời gian tiếp nhận và giải quyết các thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Với trường hợp xác minh đầy đủ điểu kiện trình UBND cấp huyện cấp giấy chứng quyền sử dụng đất, UBND xã Công khai kết quả xác minh, kiểm tra tại UBND xã/phường, khu dân cư nơi có mảnh đất.
Lập biên bản kết thúc quá trình công khai. Sau 15 ngày kể từ ngày thông báo công khai nếu không có phát sinh các vấn đề, khiếu kiện liên quan đến mảnh đất thì UBND xã/phường lập tờ trình kèm theo hồ sơ gốc ban đầu gửi UBND cấp huyện/phường xem xét và cấp giấy chứng nhận.
Với trường hợp hồ sơ không đủ điều kiện sang tên sổ đỏ, cần giải trình, bổ sung thì trong thời gian 03 ngày kể từ này nhận hồ sơ, UBND xã/phường có thông báo bằng văn bản, nêu rõ nguyên nhân, lý do chưa thể xác minh cho công dân có đơn đề nghị cấp sổ đỏ.
Bước 3: Sau khi UBND huyện/quận ký xác nhận quyền sử dụng đất và giấy chứng nhận, chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm gửi các số liệu địa chính, tài sản trên đất, đề nghị ghi nợ nghĩa vụ tài chính (nếu có) đến chi cục Thuế không quá 02 ngày làm việc. Chi cục Thuế có trách nhiệm xác định nghĩa vụ tài chính, lập hồ sơ theo dõi (nếu có) gửi lại chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai trong thời hạn không quá 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận được số liệu địa chính.
Bước 4: Sau khi nhận xác định nghĩa vụ tài chính từ chi cục Thuế, chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm vào sổ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, xác nhận nội dung nghĩa vụ tài chính vào giấy chứng nhận. Sao lưu giấy chứng nhận để lưu giữ và gửi cơ quan quản lý nhà nước về tài sản gắn liền với đất. Đồng thời, gửi chi cục Thuế thông báo xác định nghĩa vụ tài chính của người đề nghị cấp giấy chứng nhận.
Bước 5: Sau khi nhận thông báo từ chi cục Thuế, người được cấp sổ đỏ có nghĩa vụ thực hiện nghĩa vụ tài chính, nộp các khoản lệ phí làm sổ đỏ. Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm thu lệ phí, chi phí làm sổ đỏ và trao sổ đỏ công nhận quyền sử dụng đất cho người được cấp.
Tin tức khác
